ABC DIAG
91 Rue Général Mangin
38100  Grenoble
N°TVA : 14519133169
Les expertises, contrôles et diagnostics immobiliers en détail

Les expertises, contrôles et diagnostics immobiliers en détail

En tant qu’experts des diagnostics immobiliers sur Grenoble et ses environs, nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous permettre d’acheter ou de vendre votre bien en toute connaissance de cause. Découvrez ci-dessous plus d’informations sur les différentes études possibles et contactez notre société de diagnostics immobiliers pour prendre rendez-vous !

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes et les locations
  • Biens concernés
    Tout bâtiment clos, couvert et chauffé
  • Validité du diagnostic
    Valide pendant 10 ans mais les résultats du DPE peuvent évoluer en fonction des travaux

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Le futur occupant doit être informé de la consommation énergétique du bien et de ses émissions de CO2. Sachez que depuis Janvier 2011 l'échelle de performance énergétique du logement (de A à G) doit figurer dans toute annonce immobilière. Dans la presse écrite, elle doit être précédée de la mention « classe énergie » ; sur le web, elle doit contenir l'étiquette « énergie ».

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

Le diagnostiqueur évalue précisément les surfaces et les caractéristiques thermiques des parois, des menuiseries, des planchers et plafonds, ainsi que les caractéristiques des systèmes de ventilation, de chauffage, de climatisation, de production d'eau chaude et les énergies renouvelables déjà installées. Il prend en compte l'épaisseur des vitrages, l'orientation du bien et son altitude. Il effectue ensuite les calculs de consommation grâce à un logiciel validé par le Ministère du Logement. Dans certains cas, il est dans l'obligation de déterminer la consommation énergétique d'après les factures d'énergie.

Le DPE, plus qu'une simple démarche obligatoire, un enjeu environnemental certain.
L'énergie est rare... économisons-la !

Des chiffres qui parlent d'eux-mêmes !

La facture énergétique française n'a cessé de croître au cours des 10 dernières années. Elle pèse en 2011 3,1 % du PIB contre seulement 1 % dans les années 1990*. Cette hausse est liée à la flambée des prix des énergies fossiles (pétrole, gaz...) au cours de la même période.

  • L'État s'est engagé à diviser par 4 les émissions françaises de gaz à effet de serre d'ici à 2050. Cela passe nécessairement par l'amélioration thermique des bâtiments qui concentrent à eux seuls 24 % des émissions de CO2 et 42 % de la consommation énergétique totale*.
  • Le Ministère du Logement a donc rendu obligatoire la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique, depuis novembre 2006 pour la vente et depuis juillet 2007 pour la location immobilière. Il s'agit d'un document qui évalue la consommation énergétique annuelle d'un bien ainsi que son impact en termes d'émission de gaz à effet de serre.

* Source ADEME

Depuis le 1er janvier 2011, l'échelle de performance énergétique du logement (de A à G) doit figurer sur toutes les annonces immobilières. Dans la presse écrite, elle doit être précédée de la mention "classe énergie" Sur le web elle doit contenir l'étiquette "énergie".

Le DPE mode d'emploi

Le DPE, c'est quoi au juste ?

Le DPE décrit les caractéristiques thermiques d'un logement dont ses équipements de production de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il matérialise la consommation d'énergie effective, soit sur la base des factures des trois dernières années du logement, soit à partir d'une méthode de calcul thermique (3CL) dans le cadre d'une utilisation standardisée du logement.

Le DPE, à quoi sert-il ?

Le DPE permet surtout de prendre connaissance du niveau de consommation énergétique du bien avant tout achat ou location. Le Rapport Officiel DPE remis par nos diagnostiqueurs comporte des recommandations précises. Ainsi, dans l'éventualité d'améliorer le classement énergétique du bien en toute indépendance, nos diagnostiqueurs apporteront les conseils adéquats. Des estimations objectives quant aux montants des futurs travaux nécessaires seront consignées.

Enfin, c'est avant tout un outil d'aide à la décision, 80 %* des futurs acquéreurs ou des futurs locataires considèrent que le classement énergétique est un critère important voire très important dans leur choix.

* Source ADEME

Comment ABCDiag procède pour effectuer un DPE ?

  • La rigueur : Nos diagnostiqueurs certifiés ont tous été formés pour réaliser scrupuleusement tout diagnostic immobilier, notamment le nouveau DPE 2013, entré en vigueur depuis le 1er avril 2013. Ils évaluent les consommations relatives au système de chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement du logement. Certaines consommations comme l'éclairage, la cuisson ou l'électroménager ne sont pas comptabilisées.
  • La précision : L'évaluation se fait par la méthode de Calcul de Consommation Conventionnelle des Logements (3CL) ou sur la base des factures énergétiques du bien des 3 dernières années. Il est déduit de cette consommation d'énergie, celle issue d'éventuelles installations solaires thermiques ou photovoltaïques.
  • La rapidité : Une fois les consommations estimées, notre diagnostiqueur entre l'ensemble des données dans le logiciel de calcul (validé par le Ministère du Logement) et va ainsi pouvoir déterminer le classement énergétique du bien, du plus économe au plus énergivore.

C'est toujours bon à savoir

Qu'est-ce qu'un Kilowatt-heure (kWh) ?

Le kWh est l'unité usuelle de l'énergie. C'est dans cette unité que sont facturées les consommations d'électricité et de gaz de réseau. Elle permet une comparaison facile des différentes sources d'énergie.

Quelle est la différence entre énergie primaire et énergie finale ?

L'étiquette énergie est donnée en "énergie primaire". L'énergie que vous utilisez dans votre logement est "l'énergie finale". Dans la plupart des cas c'est la même, 1 litre de fioul dans la nappe pétrolifère a la même énergie qu'un litre de fioul dans votre cuve. Mais, dans d'autres cas, c'est bien différent.

L'électricité par exemple. Ainsi en France, il faut en moyenne 2,58 kWh d'énergie "primaire" pour fabriquer 1 kWh d'électricité qui sera utilisée en énergie "finale" dans votre logement, celle indiquée sur votre compteur.

Zoom sur votre bien

Comprendre votre DPE

Après toutes les mesures effectuées dans le respect de la règlementation, notre diagnostiqueur vous remettra un Rapport Officiel qui l'engage et vous engage comme l'exige la loi en qualité de propriétaire. Le classement énergétique de votre bien tient compte notamment de 2 critères essentiels :

  • Sa situation géographique
  • Son année de construction

2 biens identiques construits la même année à Calais et à Perpignan ne donneront pas le même classement énergétique du fait des conditions climatiques totalement différentes entre ces 2 villes.

Au-delà, la lecture du DPE est facilitée par la remise de deux étiquettes : l'une pour les consommations énergétiques et la seconde pour les émissions de gaz à effet de serre. Chacune comporte 7 classes allant de A pour la meilleure à G pour la plus mauvaise.

Actuellement 85 %* de la population française connait l'existence de l'étiquette énergie contre 67 % en 2003, cette notoriété croissante est la preuve de l'intérêt porté au DPE.

Références


État de l'installation intérieure électrique

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes
  • Biens concernés
    Toute installation de plus de 15 ans
  • Validité du diagnostic
    Valide pendant 3 ans

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Une installation défectueuse peut provoquer des incendies et des électrocutions mortelles.

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

Le diagnostiqueur identifie les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes et des biens par une série de contrôles visuels, de tests et de mesures. Plus de 90 points de contrôles sont examinés ! La totalité des résultats vous est fournie dans le diagnostic.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

L’état des installations intérieures d’électricité est obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation (partie privatives, dépendances, extérieurs et piscines).

Ce diagnostic immobilier est également fortement conseillé en cas de location afin de vérifier qu’un logement respecte effectivement les critères de décence relatifs à la sécurité électrique tels que définis dans la règlementation.

L’objectif est d’identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes et des biens. En aucun cas, il ne s’agit d’un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis de la règlementation en vigueur (en particulier la norme NFC 15-100 concernant les installations neuves). Les biens concernés sont ceux dont les installations d’électricité ont été réalisées depuis plus de 15 ans.

Les risques d’une installation électrique défectueuse :

On dénombre chaque année en France environ 8000 électrisations, entre 150 et 200 décès par électrocution et 80 000 accidents d’origine électrique. Les incidents corporels (brûlures, électrisation ou électrocution) sont dus soit à des installations défectueuses, soit à des imprudences humaines.

Les incendies proviennent de surintensités ou de courts-circuits d’installations défectueuses. Réduire ces incidents demande des appareillages et matériels électriques adaptés et en bon état. Cela passe aussi par :

  • Des circuits de terre et dispositifs différentiels pour la protection des personnes
  • Des dispositifs de protection contre les surintensités. L’objectif du diagnostic immobilier de Sécurité Électricité est donc notamment de s’assurer de l’absence d’appareillages et matériels inadaptés ou vétustes et de la présence de dispositifs de protection adéquats.

Comment est réalisé un diagnostic immobilier électricité par un diagnostiqueur ABCDiag ?

L’intervention du diagnostiqueur ne porte que sur les constituants visibles et visitables de l’installation au moment du diagnostic immobilier. Elle s’effectue sans déplacement de meuble, ni démontage de l’installation électrique, ni destruction des isolants ou des câbles. Seuls les capots des tableaux de répartition électrique et des bornes en aval des disjoncteurs de branchement peuvent être démontés. Les diagnostiqueurs ABCDiag vérifient près de 90 points de contrôles, en voici les principaux :

  • Le disjoncteur de branchement ou son équivalent, accessible à l’intérieur du logement. Il doit permettre d’interrompre, en cas d’urgence, la totalité de l’alimentation électrique
  • Le dispositif différentiel de haute sensibilité associé à l’installation de mise à la terre permet de couper l’alimentation du bien ou du circuit concerné en cas de défaut.
  • L’installation de mise à la terre permet, si elle est correctement réalisée, lors d’un défaut d’isolement sur un matériel électrique de dévier à la terre le courant de défaut dangereux.
  • Les disjoncteurs divisionnaires ou les fusibles à l’origine de chaque circuit, permettent de protéger mes conducteurs et câbles électriques contre les échauffements anormaux dus aux surcharges ou courts-circuits.
  • La liaison équipotentielle d’une salle de bain permet d’éviter que le corps humain ne soit traversé par un courant dangereux.

Pour s’assurer du bon fonctionnement d’une installation électrique le diagnostiqueur doit effectuer certaines mesures et essais. Il doit notamment contrôler le bon fonctionnement des dispositifs à courant différentiel résiduel, mesurer la résistance de terre, tester la continuité des différents éléments du circuit de terre ou encore effectuer des contrôles d’isolement.

Voici quelques exemples d’anomalies :

  • L’absence de circuit de terre en tout ou partie.
  • La présence du disjoncteur de branchement principal dans un placard ouvrable uniquement par une clé ou un outil.
  • Une connexion d’un conducteur appartenant au circuit de terre non fixée correctement.
  • La section d’un conducteur insuffisant.
  • Un dispositif de protection contre les surintensités obsolète ou inadapté.
  • La présence d’au moins un circuit non protégé contre les surintensités.
  • La présence d’un socle de prise à moins de 60 cm d’une baignoire ou d’une douche

Enfin, la durée de validité de ce rapport de diagnostic immobilier est de 3 ans.

Pour bien préparer la venue de votre diagnostiqueur ABCDiag :

Les recommandations suivantes sont précieuses afin de réaliser votre diagnostic immobilier dans les meilleures conditions :

  • Lors de la prise de rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
  • Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. Si le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.
  • Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc.
  • Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.
  • Vérifier que votre technicien est bien certifié et en possession de son assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP).

Qu'allez-vous trouvez dans le rapport de votre diagnostiqueur ABCDiag ?

Votre rapport de diagnostic immobilier vous permet de connaitre :

  • Les anomalies constatées
  • Les points de contrôles effectués
  • Les points de contrôles n'ayants pas pu être réalisés
  • Les parties du bien non visitées
  • La description des risques encourus en fonction des anomalies identifiées

Les principaux textes législatifs

  • Décret n°2008-384 du 22 avril 2008
  • Arrêté du 4 avril 2011 définissant le modèle et la méthode de réalisation du diagnostic Electricité
  • Norme XPC 16-600 (février 2011)
  • Norme NFC 15-100

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes et locations
  • Biens concernés
    Tous les biens construits avant le 1er Janvier 1949
  • Validité du diagnostic
    Valide pendant 1 ans pour les ventes
    Valide pendant 6 ans pour les locations
    Illimitée si absence de plomb

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Avec le temps, les peintures au plomb génèrent de la poussière et des écailles qui, en cas d'ingestion, peuvent provoquer de graves intoxications, notamment chez les enfants (saturnisme).

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb dans les peintures (portes, murs, fenêtres, embrasures, linteaux, moulures, plinthes, plafonds, etc.) à l'aide de rayons X. Son diagnostic regroupe toutes les mesures effectuées, vous indique s'il y a un risque d'exposition au plomb (immédiat ou potentiel) et si des travaux obligatoires sont nécessaires.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Le constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) doit être réalisé sur les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, qu'ils soient mis à la vente ou à la location. NB : Pour la location cette obligation existe depuis le 12 aout 2008.

Le diagnostic immobilier plomb est aussi obligatoire pour les parties communes d’un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. La recherche de plomb sur les parties communes devait être réalisée avant le 11 aout 2008. Pensez à interroger votre syndic de copropriété à ce sujet.

Le diagnostic immobilier plomb est valable 1 an en cas de vente, 6 ans en cas de location et illimité si la concentration de plomb est partout inférieure au seuil règlementaire.

Le saturnisme est le risque majeur du plomb dans les peintures :

Le saturnisme est une intoxication grave provoquée par l’ingestion de plomb. Cette maladie provoque des douleurs intestinales (coliques du plomb), entraîne des troubles irréversibles du système nerveux central et peut provoquer la mort. Le saturnisme atteint principalement les jeunes enfants qui habitent des immeubles anciens et dégradés. Selon une enquête collective de l’INSERM datant de 1999, près de 85 000 enfants âgés de 1 à 6 ans en France seraient touchés par le saturnisme.

La céruse dans les peintures a été employée dans la fabrication artisanale des peintures jusqu’en 1948. A cette date un arrêté interdit l’emploi de la céruse et d’autres composés à base de plomb dans les travaux de peinture en bâtiment. Un arrêté de février 1993 interdit la commercialisation et l’importation de peintures contenant certains sels de plomb, sauf certains pigments mais avec l’obligation d’étiquetage pour l’information des utilisateurs.

En France, l’interdiction définitive de toute peinture contenant du plomb date de décembre 2003.

Comment est réalisé le diagnostic immobilier plomb par un diagnostiqueur ABCDiag ?

Un technicien ABCDiag procède à l’établissement d’un constat des risques d’exposition au plomb en 3 étapes :
Repérages des zones homogènes ou unités de diagnostics (élément de construction composé du substrat et du revêtement). Exemples : murs intérieurs, cloisons, portes, plinthes, fenêtres...

  • Mesure de la concentration en plomb par appareil à fluorescence X¹ ou par prélèvement d’échantillons et analyse en laboratoire².
  • Etablissement d’un rapport avec mesure des concentrations en plomb et repérage des points de mesure, résultats relatifs au risque d’exposition au plomb (immédiat ou potentiel), signalement d’éventuels facteurs de dégradation du bâti, rappel des obligations du propriétaire des locaux et transmission du rapport à la préfecture si nécessaire.

¹ L’analyseur en fluorescence X permet une mesure immédiate sans dégradation du revêtement. Les atomes de plomb sont excités par un rayonnement émis par un appareil portatif contenant une source radioactive.

² On a recours au prélèvement d’échantillons pour analyse en laboratoire quand l’analyse en fluorescence X n’est pas possible (surface difficilement accessible ou non plane). Les échantillons sont prélevés avec le plus grand soin, identifiés et envoyés au laboratoire pour analyse. Le laboratoire procède à une préparation des échantillons (broyage, tamisage, mise en solution acide). Le dosage du plomb est ensuite réalisé par spectrométrie d’absorption atomique. Le résultat est positif pour la surface prélevée si la teneur en plomb acido-soluble de l’échantillon est supérieure à 1,5 mg/g.

En cas de présence de plomb à une concentration supérieure au seuil règlementaire dans un revêtement dégradé, le propriétaire a des obligations de travaux, tels que :

  • Travaux palliatifs : Ils permettent de supprimer le risque d’exposition au plomb, les revêtements contenant du plomb restant toutefois en place. Ces travaux consistent en un recouvrement des surfaces dégradées par la mise en œuvre d’une ou plusieurs couches de peintures ou la pose d’un revêtement durable tels que papier peint vinyle, complexe à base de fibres de verre, plaques de plâtre, lambris, faux plafond...
  • Travaux définitifs : Ils consistent en un remplacement des éléments dégradés (plinthes, portes, fenêtres...) ou un décapage des surfaces. Le décapage des surfaces dégradées reste la seule solution pour enlever définitivement le plomb. Quelle que soit la technique utilisée, il faudra faire appel à une entreprise spécialisée qui devra prendre toutes les dispositions nécessaires pour éviter la dispersion de poussières contenant du plomb nuisible pour les occupants de l’immeuble, pour les intervenants et pour le voisinage.

Pour bien préparer la venue de votre diagnostiqueur ABCDiag :

  • Lors de la fixation du rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
  • Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc.
  • Votre présence sur place n’est pas indispensable.
  • Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.

Qu'allez-vous trouver dans le rapport de votre diagnostiqueur ABCDiag ?

Le rapport CREP délivré par ABCDiag est très complet. Vous allez y retrouver les rubriques suivantes :

  • La conclusion du constat de risque d'exposition au plomb
  • Les obligations du propriétaire en cas de présence de plomb au-dessus du seuil règlementaire
  • Des recommandations en cas de détection de plomb en dessous du seuil règlementaire
  • Les pièces et locaux visités
  • Les pièces et locaux non visités
  • Les moyens de mesure utilisés
  • Le rapport des mesures de concentration de plomb
  • Le rapport des analyses (s'il y en a eu)

Les principaux textes législatifs

Les dernières actualités sur le diagnostic immobilier plomb

La nouvelle règlementation au 1er Janvier 2012


Etat Relatif à la Présence de Termites

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes
  • Biens concernés
    Tous les biens situé dans une zone déclarée à risque définie par arrêté préfectorale
  • Validité du diagnostic
    Valide pendant 6 mois

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Les termites attaquent le bois et provoquent l'effondrement des planchers, des poutres, des charpentes… Ils peuvent également emprunter les canalisations électriques et provoquer des incendies par court-circuit.

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

Le diagnostiqueur effectue des sondages dans les bois et les matériaux de construction, et recherche les éventuels indices d'infestation, y compris à l'extérieur du bien. Son diagnostic réunit l'ensemble de ces résultats et s'accompagne, si nécessaire, de conseils sur les travaux à effectuer.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Le diagnostic immobilier  relatif à la présence de termites doit être réalisé sur les immeubles bâtis situés dans les zones à risques. Chaque Préfet de département peut déclarer  la totalité du département ou certaines zones comme étant à risque « termites ». Dans certains cas, des arrêtés locaux ou des usages peuvent étendre ces obligations aux terrains ou à d’autres agents de dégradation, notamment les mérules.

En cas de présence de termites il est fortement recommandé d’effectué des travaux de détermitage.

Les risques liés à la présence de termites dans l'habitat

Le bois est un matériau très utilisé dans les constructions, à la fois dans la structure du bâtiment, des fondations à la toiture (pieux, planchers, poteaux, poutres, charpentes...) et dans les aménagements (parquets, fenêtres, portes, plafonds...). Il peut être victime d’attaques dues à des insectes xylophages et des champignons lignivores. Ces champignons se développent uniquement lorsque le bâti présente des conditions anormales d’humidité. Leur présence occasionne le pourrissement du bois. Les insectes xylophages se nourrissent du bois.

Pour rejoindre le bois, les termites peuvent emprunter les canalisations électriques et provoquer des incendies par court-circuit.

Les dégâts peuvent être importants mais le phénomène est lent. Le délai de dégradation des bois œuvrés dépend de nombreux facteurs : nature et quantité de larves, essence des bois, conditions climatiques...

Le cas des termites est particulier car ils sont organisés en colonies. Les dégâts peuvent être considérables et ils sont détectables par le non-professionnel qu’à un stade trop avancé. C’est pourquoi, devant la multiplicité des litiges intervenant après une transaction et pour limiter la propagation des termites, le législateur a décidé de cadrer plus précisément la méthodologie de recherche en modifiant la règlementation en 2007.

Il existe environ 1800 à 2000 espèces de termites dans le monde mais seulement 3 espèces principales sont représentées en France :

  • Le termite de bois sec (Kalothermès flavicollis), termite aérien à cou jaune de grande taille (8 à 10 mm) qui vit en colonies peu nombreuses de 2000 à 3000 individus. On le trouve fréquemment dans les arbustes du pourtour méditerranéen (cep de vigne du Languedoc Roussillon notamment). Sauf cas exceptionnel, il ne s’attaque pas aux habitations.
  • Le termite lucifuge (Réticulitermes lucifugus) est aussi appelé termite des Landes.
  • Le termite de Saintonge (Réticulitermes Santonensis) est présent en France depuis le XVIIIème siècle, vraisemblablement importé d’Amérique du Nord.

Ces deux dernières espèces sont des termites souterrains, vivant en colonies peuplées de centaines de milliers d’individus.

Comment est réalisé le diagnostic immobilier termite par un diagnostiqueur ABCDiag ?

Le diagnostic immobilier relatif à la présence de termites est fait par un professionnel expérimenté qui va rechercher tous les cheminements possibles dans les structures des bâtiments.

Attention, ce professionnel doit être certifié. Ses compétences doivent avoir été contrôlées par des examens théoriques et pratiques organisés par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette personne doit également avoir souscrit une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur le bien concerné.

Pour bien préparer la venue de votre diagnostiqueur ABCDiag :

  • Lors de la prise de rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
  • Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. SI le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.
  • Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc.
  • Votre présence sur place n’est pas indispensable.
  • Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.

Qu'allez-vous trouver dans le rapport de votre diagnostiqueur ABCDiag ?

  • Les conclusions du rapport de repérage
  • L'identification des bâtiments et autres parties du bâtiment visités, infestés, ayant été infestés ou non infestés par les termites
  • Identification des bâtiments et parties du bâtiment n'ayant pu être visitées
  • Identification des ouvrages, parties d'ouvrages et éléments qui n'ont pas été examinés et la justification
  • Les moyens d'investigation utilisés
  • Les constatations diverses
  • (Si nécessaire) les obligations du propriétaire
  • Les conditions particulières d'exécution

Les principaux textes législatifs


Superficie « Carrez »

L'essentiel

  • Transactions concernées
  • Obligatoire pour les ventes
  • Biens concernés
  • Tous biens en copropriété
  • Validité du diagnostic
  • Illimitée mais des travaux ou des évolutions de jurisprudence peuvent modifier les surfaces.

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Vous devez informer le futur occupant de la superficie réelle du bien. Sachez qu'une erreur de mesure de plus de 5% peut permettre à l'acquéreur de faire baisser le prix du bien.

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

À l'aide d'un télémètre laser, le diagnostiqueur mesure très précisément la superficie « Carrez » ainsi que la surface habitable.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

La superficie privative « Carrez » doit être mentionnée pour tout lot de copropriété. Le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est néanmoins fortement recommandé, compte tenu de sa connaissance des techniques de mesurage et de la jurisprudence ainsi que la garantie qu’il peut apporter au vendeur.

Les risques encourus si la superficie Carrez n'est pas réalisée

La brièveté des textes règlementaires a donné lieu à une jurisprudence abondante et en constante évolution. Compte tenu de la possibilité de la restitution du prix proportionnel au défaut de surface, la connaissance de cette jurisprudence est fondamentale. La règlementation relative à la superficie privative « Carrez » a aussi donné lieu à de nombreux litiges :

  • En cas d’absence de cette mention, l’acquéreur peut annuler l’acte dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique.
  • Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle au défaut de superficie dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique.
  • Même rectifié dans l’acte authentique, un défaut de superficie dans la promesse de vente peut donner lieu à l’action en réduction de prix.
  • Pour des raisons de garantie d’assurance, de modification éventuelle de surface suite à des travaux, d’évolution de la jurisprudence, il est recommandé d’effectuer l’attestation de superficie privative par un professionnel à chaque vente.

Comment est réalisé le diagnostic immobilier superficie Carrez par un diagnostiqueur ABCDiag ?

Triangulation

La méthode la plus précise pour mesurer une surface quelconque est la triangulation. Cette méthode consiste à décomposer la surface en autant de triangles qu’il est nécessaire pour couvrir toute la surface. On mesure alors les côtés de chaque triangle, ce qui permet d’en déterminer la superficie unitaire et d’obtenir la superficie totale en sommant chaque superficie unitaire.

Moyens de mesures

Les professionnels utilisent généralement un télémètre laser qui permet de mesurer très précisément la distance entre l’appareil et le spot laser sur une surface.

Les télémètres à ultrasons, même s’ils disposent d’un pointeur laser, sont à déconseiller car la mesure peut être altérée par la nature des surfaces de pointage.

Pour bien préparer la venue de votre diagnostiqueur ABCDiag :

  • Lors de la fixation du rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
  • Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. Si le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.
  • Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc.
  • Votre présence sur place n’est pas indispensable. Nous pouvons récupérer les clés dans votre agence immobilière.
  • Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.
  • Nous vous adresserons un ordre de mission. Merci de le signer et nous le retourner, ou le remettre à notre technicien lors de sa visite.

Superficie « Boutin »

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les locations
  • Biens concernés
    Tous biens en copropriété
  • Validité du diagnostic
    Illimitée mais des travaux ou des évolutions de jurisprudence peuvent modifier les surfaces.

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Vous devez informer le futur occupant de la superficie réelle du bien.

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

À l'aide d'un télémètre laser, le diagnostiqueur mesure très précisément la superficie « Boutin » ainsi que la surface habitable.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

La superficie privative « Boutin » doit être mentionnée pour tout lot de copropriété. Le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est néanmoins fortement recommandé, compte tenu de sa connaissance des techniques de mesurage et de la jurisprudence ainsi que la garantie qu’il peut apporter au bailleur.

Les risques encourus si la superficie Boutin n'est pas réalisée :

La brièveté des textes règlementaires a donné lieu à une jurisprudence abondante et en constante évolution. Compte tenu de la possibilité de la restitution du prix proportionnel au défaut de surface, la connaissance de cette jurisprudence est fondamentale. La règlementation relative à la superficie privative « Boutin » a aussi donné lieu à de nombreux litiges.

Pour des raisons de garantie d’assurance, de modification éventuelle de surface suite à des travaux, d’évolution de la jurisprudence, il est recommandé d’effectuer l’attestation de superficie privative par un professionnel.

Comment est réalisé le diagnostic immobilier superficie Boutin par un diagnostiqueur ABCDiag ?

Triangulation

La méthode la plus précise pour mesurer une surface quelconque est la triangulation. Cette méthode consiste à décomposer la surface en autant de triangles qu’il est nécessaire pour couvrir toute la surface. On mesure alors les côtés de chaque triangle, ce qui permet d’en déterminer la superficie unitaire et d’obtenir la superficie totale en sommant chaque superficie unitaire.

Moyens de mesures

Les professionnels utilisent généralement un télémètre laser qui permet de mesurer très précisément la distance entre l’appareil et le spot laser sur une surface.

Les télémètres à ultrasons, même s’ils disposent d’un pointeur laser, sont à déconseiller car la mesure peut être altérée par la nature des surfaces de pointage.

Pour bien préparer la venue de votre diagnostiqueur ABCDiag :

  • Lors de la fixation du rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
  • Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. Si le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.
  • Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc.
  • Votre présence sur place n’est pas indispensable. Nous pouvons récupérer les clés dans votre agence immobilière.
  • Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.
  • Nous vous adresserons un ordre de mission. Merci de le signer et nous le retourner, ou le remettre à notre technicien lors de sa visite.

ESRIS (Etat des Servitudes 'Risques' et d'Information sur les Sols)

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes et les locations
  • Biens concernés
    Tout bien situé dans une zone déclarée à risque
  • Validité du diagnostic
    Valide pendant 6 mois

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Ce diagnostic permet d'informer le futur occupant des risques auxquels le bien est exposé tels que les inondations, les avalanches, les incendies de forêts, les expositions nucléaires, les risques industriels type usine AZF…

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

Le diagnostiqueur recherche les risques identifiés par les autorités et vous remet les résultats de ses recherches.

État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Quel bien : L'État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) est obligatoire en cas de Vente ou Location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques.

Validité : 6 mois.

Pourquoi : Informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (inondation, sismicité, usines type AZF...).

Comment : Le diagnostiqueur recherche les risques identifiés par les autorités.


Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP)

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Conseillé pour les locations sous peine de sanction financière
  • Biens concernés
    Tous les biens construits avant le 1er Juillet 1997
  • Validité du diagnostic
    Illimitée si aucun travaux

Les détails

Dossier Amiante Parties-Privatives ou Diagnostic amiante location

« Au 1er février 2012 au plus tard, tout propriétaire d’un appartement construit avant le 1er juillet 1997 devra posséder un diagnostic amiante intitulé « Dossier Amiante Partie Privative (DAPP) ».

Tout occupant devra être informé de l’existence de ce rapport et devra pouvoir le consulter. Il devra être également remis à toute entreprise intervenant dans le bien, cette remise devant être consignée par écrit. A la demande d’un locataire ne pouvant consulter ce document, le Préfet pourra exiger la remise de ce diagnostic auprès du propriétaire à l’occupant du bien.

En cas de non établissement de ce diagnostic, des sanctions financières significatives sont prévues (décret n°2011-629 « amiante » du 3 juin 2011).


Rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'Amiante et Dossier Technique Amiante « DTA »

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes et locations
  • Biens concernés
    Tous les biens construits avant le 1er Juillet 1997
  • Validité du diagnostic
    Illimitée si absence d'amiante

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

L'inhalation des fibres d'amiante peut déclencher diverses pathologies dont le cancer du poumon.

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

Le diagnostiqueur recherche sans rien détruire la présence d'amiante dans les cloisons, les murs, les planchers, les faux plafonds, les canalisations, etc. En cas de doute, il peut être amené à prélever des échantillons pour analyses en laboratoire. Il établit ensuite le diagnostic et vous informe des contrôles périodiques ou des travaux qui peuvent être obligatoires si présence d'amiante.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

  • L’état de présence ou absence d’amiante est obligatoire en cas de vente ou de location d’un bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • Différentes études ont conduit les pouvoirs publics à règlementer puis à interdire et ensuite à imposer le diagnostic. La législation s’est considérablement renforcée et a conduit à de nombreux textes imposant des diagnostics de plus en plus étendus.

La première vague de diagnostics amiante, ayant dû être faite avant le 31 décembre 1999 portant uniquement sur 3 éléments (flocages, calorifugeages et faux-plafonds), a dû être suivie d’une deuxième vague de diagnostics portant sur la majorité des éléments de construction : 18 composants. Parallèlement à cette obligation, le législateur a imposé le repérage amiante avant démolition, travaux ou encore la mise en copropriété.

  • Le DTA (Dossier Technique Amiante) est obligatoire pour tout immeuble construit dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/97), plus particulièrement les parties communes des immeubles collectifs d’habitation sauf les parties privatives de ces mêmes immeubles et des maisons individuelles :

Le Dossier Technique Amiante (DTA) doit notamment comprendre une fiche récapitulative ainsi que tous les rapports de repérage et travaux relatifs à l’amiante.

Le Dossier Technique Amiante a besoin d'être régulièrement remis à jour (travaux, contrôles périodiques …).

Le Dossier Technique Amiante doit être accessible et consultable par toute personne occupant l’immeuble. Le DTA doit être communiqué à toutes les entreprises ayant à y intervenir.

Les dangers liés à l’utilisation de matériaux contenant de l’amiante :

Ce n’est pas la nature chimique de l’amiante qui serait dangereuse mais sa bio-persistance. Sa nature physique fibreuse très fine permet aux fibres de s’accumuler dans les tissus du corps humain, principalement les poumons. Elles peuvent alors déclencher diverses pathologies telles que le mésothéliome, cancer du poumon typique de l’amiante.

Les premières maladies professionnelles des travailleurs de l’amiante, « asbestose » du nom grec signifiant incombustible, ont été décelées au début du 20ème siècle. Ce n’est que ces dernières années qu’ont pu être mises en évidence les corrélations entre l’apparition des pathologies symptomatiques et l’inhalation d’air chargé de fibre d’amiante à des doses connues.

Le seuil de dangerosité peut être atteint assez rapidement dans des locaux où les fibres d’amiante sont relâchées dans l’air par un matériau en mauvaise état ou par des travaux divers sur ce matériau, d’où la nécessité de dresser un inventaire des matériaux contenant de l’amiante. Il existe 2 grandes catégories de fibres amiante : les amphiboles (amosite et crocidolite) et les serpentines (chrysotile) qui sont les plus fréquentes en France.

Comment est réalisé le diagnostic amiante par un diagnostiqueur ABCDiag ?

Ces diagnostics doivent être établis par une personne répondant à différents critères. Le diagnostiqueur doit obtenir un certificat de compétence délivré par un organisme accrédité par le COFRAC. Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur le bien objet du diagnostic. Le diagnostiqueur doit aussi avoir souscrit une assurance.

Les matériaux à repérer sont ceux de l’annexe 13-9 du Code de la Santé Publique, généralement localisés à l’intérieur des locaux accessibles sans sondage destructif ou après dépose d’éléments démontables. Certains matériaux reconnus visuellement peuvent être déclarés comme contenant de l’amiante par un technicien chargé du repérage.

Pour d’autres types de matériaux il peut être nécessaire de prélever un échantillon pour une analyse qualitative par un laboratoire accrédité. Certains matériaux peuvent être répertoriés comme susceptibles de contenir de l’amiante. C’est le cas notamment des matériaux non friables pour lesquels le prélèvement n’est toujours pas possible sans occasionner une dégradation partielle (dalles de sol par exemple). Ces matériaux devront faire l’objet d’investigations ultérieures en cas de travaux, de démolition partielle ou totale. L’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante sera évalué selon les grilles règlementaires propres à chaque type de matériaux.

Analyse des échantillons prélevés : Les laboratoires mettent en œuvre 2 techniques différentes selon la nature du matériau :

  • La microscopie optique en lumière polarisée (MOLP) pour les matériaux friables.
  • La microscopie électronique en transmission (MET) pour tous les autres matériaux. C’est une technique beaucoup plus coûteuse car faisant appel à un matériel sophistiqué.

Pour bien préparer la venue de votre diagnostiqueur ABCDiag :

  • Lors de la fixation du rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
  • Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. Si le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.
  • Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc.
  • Votre présence sur place n’est pas indispensable.
  • Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.

Qu'allez-vous trouver dans le rapport de votre diagnostiqueur ABCDiag ?

Voici les principaux éléments contenus dans le rapport de diagnostic :

  • Le programme de repérage
  • Les matériaux ou produits contenants de l'amiante
  • Les pièces et les locaux visités
  • Les locaux ou parties d'immeubles non visités
  • Les matériaux ne contenants pas d'amiante après analyse
  • Le schéma de repérage

Les principaux textes législatifs

  • Loi SRU 2000-1208
  • Arrêté du 22 août 2002
  • Norme NF X 42-020
  • Décret 2011-629

Diagnostic Amiante avant démolition ou Avant travaux

L'essentiel

  • En cas de travaux ou de démolition
    Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er Juillet 1997)
    Ce diagnostic porte sur le repérage d’une liste de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante beaucoup plus étendu que dans le cas du constat amiante avant-vente.
  • Tous les moyens doivent être employés pour repérer ces matériaux y compris des sondages destructifs.
  • Ce diagnostic a pour but la prévention des travailleurs et la protection de l’environnement, notamment la gestion des déchets.
  • Article R1334-23, Article R1334-26 et Article R1334-27 du CSP
  • Arrêté du 2 janvier 2002

État des lieux

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les locations
  • Biens concernés
    Tout bien mis en location

Les détails

Pour les locations de locaux à usage d'habitation principale ou mixte et leurs annexes.

  • L’état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés. Pendant le premier mois de la période de chauffe, l'état des lieux peut-être complété par l'état des éléments de chauffage.
  • L’état des lieux doit être rédigé avec des commentaires précis et non simplement des croix dans un formulaire. Il doit comporter une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, avec des détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements.
  • Non obligatoire bien que recommandé pour les locations saisonnières, locaux meublés, logements pour l’exercice d’une fonction ou d’un emploi, locations pour travailleurs saisonniers.
  • Loi n°89-462, Ordonnance n°2005-655

État de l'assainissement non collectif

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Toute les ventes
  • Biens concernés
    Tout type de bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées
  • Validité
    Valide pendant 3 ans

Les détails

Pourquoi faire ce diagnostic ?

Un dispositif d'assainissement non collectif mal entretenu est une source de pollution à la fois des sols, des cours d'eau et des nappes phréatiques.

Comment ABCDiag réalise ce diagnostic ?

Le diagnostic assainissement doit être réalisé par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune où se situe le bien immobilier. Il peut également être effectué par un diagnostiqueur désigné comme délégataire du SPANC, ou par défaut, comme sous-traitant officiel. Compte tenu du délai très variable pour disposer de ce contrôle, il est recommandé d'en faire la demande à la commune ou au SPANC dès la mise en vente. Après vérification de l'installation, un rapport de visite est adressé au propriétaire et doit être annexé au DDT. Sachez qu'en cas de non-conformité de l'installation à la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

Pour tout immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

Quel bien : Le contrôle d'assainissement non collectif est obligatoire en cas de Vente d'un immeuble construit à usage d'habitation non raccordé au tout à l'égout.

Validité : 3 ans.

Pourquoi : Les acquéreurs seront tenus d'effectuer les travaux éventuels de mise en conformité dans un délai d'un an.

Comment : Ce contrôle est de la responsabilité des communes et doit être intégré dans le DDT. Elles délèguent ce contrôle aux SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) qui peuvent fonctionner en régie municipale ou par voie de délégation de service public. Contrairement aux autres diagnostics, les diagnostiqueurs immobiliers ne peuvent effectuer ce contrôle que s'ils ont reçu une délégation de service public pour exercer la fonction de SPANC ou, par défaut, s'ils sont sous-traitants officiels du SPANC. La plupart des communes ou SPANC refusent toute sous-traitance. Compte tenu du délai très variable pour disposer de ce contrôle, il est recommandé d'en faire la demande à la commune ou au SPANC dès la mise en vente.


Diagnostic technique immobilier, avant mise en copropriété « DTI » loi SRU

Domaine d'intervention

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, rend obligatoire le DTI:
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic sera valable trois ans après la mise en copropriété.

Les détails

Objectif du diagnostic

Établir un bilan à partir d'un constat visuel sans sondages destructifs, ni démontage des ouvrages et équipements collectifs énumérés ci-dessous :

  • Ouvrages de clos et de couvert :
    Murs et parois extérieures, couverture, étanchéité et leur support, ouvrages communs en toiture, menuiseries extérieures.
  • Conduites et canalisations collectives :
    Alimentation et évacuation d'eau collective, conduites de gaz avant compteur, conduits de ventilation, conduites de courants forts et faibles.
  • Équipements communs et de sécurité :
    Équipements communs et de sécurité de protection contre l'incendie situés dans les parties communes (porte coupe-feu, éclairage de sécurité, désenfumage...), installation d'ascenseur, garde-corps des circulations communes.

Renseigner le futur acquéreur sur l'état apparent de l'immeuble. Renseigner le syndic sur les éventuels travaux à effectuer dans le cadre de l'entretien de l'immeuble.

Modalités d'intervention

  • Consultation des documents techniques (contrats d'entretien, historique des travaux réalisés, liste des sinistres et état de leur suivi, programmation de travaux ...) ;
  • Visite du bâtiment ;
  • Relevé des dégradations et réalisation de photos ;
  • Rédaction du rapport et de ses annexes.
  • Article L111-6-2 du CCH
  • Loi 2000-1208 « SRU »

État descriptif de division « EDD »

Domaine d'application

L'État descriptif de division est le document qui permet d'identifier les lots d'une copropriété du point de vue de la publicité foncière, de les situer, d'en connaître la composition et de fixer la quote-part de la propriété du sol et des parties communes correspondantes. Il est obligatoire de par l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 modifié. Il peut être incorporé ou non au règlement de copropriété.

Les détails

Objectif / Contenu

L’État descriptif de division (EDD) a pour but de décrire précisément les lots et les parties communes d’un immeuble et de déterminer les quotes-parts de parties communes qui seront afférentes à chacun de ces lots créés.

  • Description générale de l'ensemble immobilier (situation / désignation / composition par niveau)
  • Enumération et définition des diverses parties communes et des équipements communs
  • Description détaillée des éléments constitutifs de chaque catégorie de parties communes (générales et spéciales de chaque bâtiment) et de chaque équipement commun (chauffage, ascenseur, etc)
  • Description détaillée de chaque lot privatif et éventuellement des droits de jouissance exclusive s’y attachant (+ situation dans l’ensemble immobilier)
  • Calcul des tantièmes de copropriété (quotes-parts de parties communes générales) en tenant compte de la superficie réelle, de la consistance, de la situation et de tous les éléments susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur relative des lots.
  • Calcul des tantièmes de charge
  • Tableau récapitulatif

Modalités d'intervention

Une visite des lieux est indispensable pour comprendre le fonctionnement actuel de l’immeuble, voire anticiper les éventuels changements.

Pour obtenir un rendez-vous avec un diagnostiqueur ou pour plus d’informations, merci de contacter notre société de diagnostic immobilier ABCDiag à Grenoble.

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